Può capitare spesso che una persona o famiglia acquisti una casa usufruendo delle agevolazioni sul mutuo per acquisto prima casa e poi le circostanze della vita lo portino a volerla o doverla vendere.
Può capitare che un single trovi una compagna, una giovane coppia concepisca un figlio o comunque il numero del nucleo familiare si allarghi. In questo caso gli spazi potrebbero non bastare e si dovrebbe cercare una casa più grande e vendere quella attuale.
Può anche capitare che i prezzi scendano e ci si possa permettere una casa più grande o che non riuscendo più a pagare le rate si venda per andare in affitto o comprarne una più piccola.
Vendere una casa con mutuo prima casa può essere fatto anche senza perdere le agevolazioni di cui abbiamo usufruito. Vediamo ora in quali casi si può ed in quali invece ci porta ad essere sanzionati.
Mutuo ponte
Questo servizio è presente all’estero già da inizio secolo e da qualche anno ha preso piede anche in Italia. Viene richiesto quando una persona vuole acquistare una nuova casa in tempi stretti prima di aver venduto la propria. Tramite il mutuo ponte la banca fornisce la liquidità necessario all’acquisto a patto che vengano fornite alla banca l’atto di acquisto della nuova casa e la dichiarazione di messa in vendita della casa attuale.
La casa attuale dovrà essere venduta entro 2 anni e l’importo del mutuo non deve andare oltre il 60% del valore dell’immobile
Mutuo con sostituzione di garanzia dell’immobile
In questo caso si acquista una seconda casa e vi si passa sopra l’ipoteca del mutuo, liberando di fatto la casa precedente dal vincolo di garanzia.
A questo punto può essere venduta senza incorrere in sanzioni, ed il contratto di mutuo con sostituzione di garanzia ha bisogno di una notifica notarile.
Estinzione anticipata del mutuo
In questo caso si estingue il mutuo versando alla banca in un’unica soluzione tutto il capitale residuo ottenendo il rilascio della quietanza e la cancellazione di ipoteca. Questo può essere fatto se abbiamo la liquidità necessaria all’estinzione o nel caso si venda la casa prima di avere la liquidità essa avviene in concomitanza del rogito.
Questo vuol dire che all’atto della vendita una parte del denaro ricavato verrà versato tramite assegno alla banca che cancella il mutuo.
Accollo del mutuo
La casa in alternativa può essere venduta cedendo di fatto l’onere del pagamento delle rate residue al nuovo acquirente.
Ovviamente il nuovo debitore deve accettare le condizioni a cui è stato contratto il mutuo originario.
In questo caso la banca deve rilasciare un documento che attesti il passaggio evitando così che colui che ha venduto abbia responsabilità del pagamento delle rate da quel giorno in poi, e che il nuovo proprietario possa vantare diritti su versamenti precedenti al rogito o incomba in sanzioni su mancanze precedenti alla stessa data.
Tempistica per la vendita di casa con mutuo
Vista la possibilità di vendere la casa con sopra un mutuo ora c’è da vedere a cosa stare attenti per non incorrere in sanzioni.
Se la casa viene venduta prima che siano passati 5 anni dalla stipula del mutuo, l’intestatario ha 12 mesi di tempo per comprare un altro immobile con tutti i requisiti di prima casa.
Passato un anno di tempo, se la casa non è stata acquistata, verrà richiesto di versare tutte le imposte risparmiate nel primo rogito, gli interessi e verrà applicata una sanzione del 30% sul valore delle imposte stesse.
Passati i 5 anni dalla stipula del mutuo invece si è totalmente liberi di vendere senza incorrere in nessuna sanzione o compromissione delle agevolazioni acquisite.
Considerazioni finali
Abbiamo visto che vendere casa con mutuo sopra è fattibile e di facile esecuzione.
Esiste qualche restrizione nei primi 5 anni, ma in questo spazio temporale la vendita è quasi sempre dovuta ad un acquisto dovuto a necessità o occasioni di mercato.
Passati i 5 anni invece la situazione diventa molto più fluida permettendo di mettere sul mercato un immobile a pieno valore senza dover essere legati ad operazioni successive.