Affitto con riscatto 2019: cos’è e come funziona, fac simile

Spesso quando si parla di affitto con riscatto c’è sempre molta confusione. Non tutti sanno cosa sia e l’opportunità offerta da questa particolare forma di affitto che risulta essere la soluzione migliore nel caso in cui si sia indecisi se acquistare oppure, appunto, prendere in affitto un immobile. Vediamo adesso cos’è l’affitto con riscatto, come funziona, i vantaggi, il fac-simile e le varie forme contrattuali.

Affitto con riscatto: cos’è

L’affitto con riscatto è una particolare forma contrattuale grazie alla quale l’affittuario di un immobile può decidere, alla fine di un certo periodo di tempo concordato nel contratto stesso, di riscattare l’immobile e acquistarne definitivamente la proprietà.

Dal prezzo di vendita o di riscatto verranno scomputati, in tutto o in parte, le somme versate mensilmente a titolo di canoni di locazione.

L’affitto con riscatto potrebbe essere paragonato ad una sorta di leasing automobilistico con il quale il cliente paga una rata mensile con la possibilità, alla fine, di pagare il riscatto e diventare proprietario dell’auto.

Questa forma contrattuale, già disciplinata nel nostro ordinamento, è stata ulteriormente regolamentata con il Decreto Sblocca Italia che ne ha previsto le modalità di applicazione, la tipologia d’immobile e le varie tutele a garanzia sia dei contribuenti che degli intermediari immobiliari.

Tutti possono stipulare questo tipo di contratto (privati, professionisti, società o enti) e può avere ad oggetto sia immobili ad uso abitativo, immobili commerciali, capannoni oppure terreni. Va stipulato per iscritto in forma libera ma se si vuole la trascrizione nei Pubblici Registri allora è necessaria la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata da un notaio.

L’obiettivo principale di questo contratto è, in un periodo di forte recessione economica, quello di favorire e aiutare le famiglie italiane nell’acquisto di una casa offrendogli l’opportunità di posticipare ad un momento successivo l’acquisto e il pagamento del relativo prezzo e avere, allo stesso tempo, la possibilità di detrarre dal prezzo di vendita quanto pagato con i canoni di locazione.

Affitto con riscatto 2019: come funziona

L’affitto con riscatto permette al locatario di andare a vivere o comunque di poter disporre immediatamente dell’immobile in base ad un contratto di affitto.

Alla fine del periodo di locazione si avrà l’opportunità di scegliere se riscattare, quindi acquistare, la proprietà dell’immobile oppure no e gli eventuali canoni pagati verranno detratti dalla somma dovuta per concludere l’acquisto e concordata nel contratto stesso.

Nello specifico, come funziona l’affitto con riscatto? Al momento della stipula viene versata dall’affittuario una caparra il cui ammontare varia dal 6 all’8% del valore dell’immobile. La locazione può avere una durata che va da pochi mesi fino a dieci anni e in questo periodo in cui l’affittuario verserà mensilmente i canoni di locazione potrà anche decidere di maggiorare le quote mensili dei canoni del 14%. Quest’ultima opportunità può rivelarsi molto utile per colui che ha intenzione, alla fine della durata del contratto di affitto, di acquistare la proprietà dell’immobile dato che parte o tutti i canoni versati mensilmente verranno detratti dal prezzo di vendita, diluendo così la spesa nel tempo.

L’affitto con riscatto offre all’inquilino una serie di importanti vantaggi, tra cui:
– l’opportunità di acquistare l’immobile ad un prezzo fisso e concordato al momento della stipula del contratto. Per cui se l’immobile, nel periodo di locazione, dovesse aumentare di valore l’inquilino lo acquisterà comunque al prezzo minore precedentemente contrattato;
– per tutto il periodo della locazione le spese straordinarie collegate all’immobile rimangono a carico dell’attuale proprietario;
– l’Iva dovrà essere versata al momento del riscatto dell’immobile;
– l’Imu, fino al riscatto, rimane a carico del proprietario.

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Ora cerchiamo di capire come funziona l’affitto con riscatto con 2 esempi molto semplici.

Esempio 1. Tizio stipula un contratto di affitto con riscatto per un immobile del valore di 200mila euro. Il contratto ha una durata di 5 anni e prevede il pagamento di canoni mensili di 1500 euro. Alla fine del periodo di locazione Tizio avrà versato 90mila euro e dovrà ancora sborsare, per acquistare la proprietà dell’immobile, 110mila euro.

Esempio 2. Caio stipula un contratto di affitto con riscatto per un immobile commerciale del valore di 100mila euro versando una caparra pari al 10% del valore dell’immobile, ossia 10mila euro. Il contratto ha una durata di 2 anni e prevede il pagamento di un canone di locazione mensile pari a 500 euro. Alla scadenza del contratto Caio dovrà versare, per acquistare definitivamente la proprietà, 78mila euro che vengono calcolati sottraendo ai 100mila euro iniziali i 10mila euro di caparra e i 12mila euro di canoni mensili versati nei 2 anni.

Le diverse formule contrattuali per l’affitto con riscatto

Esistono diverse formule contrattuali che le parti possono decidere di stipulare, tra cui:
– l’affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto che offre l’opportunità all’affittuario di decidere liberamente, alla scadenza del contratto, se esercitare o meno l’opzione d’acquisto;
– l’affitto con riscatto con preliminare di vendita con cui vengono stipulati due diversi contratti: uno di locazione e un preliminare di futura vendita. Nel preliminare le parti stabiliscono se sono obbligati entrambe alla compravendita o se spetta all’affittuario decidere se riscattare o meno l’immobile;
– l’affitto con riscatto automatico grazie al quale dopo il pagamento di una certa somma di denaro, o di un certo numero di canoni, la proprietà dell’immobile viene automaticamente trasferita all’affittuario;
– l’affitto con riscatto con riserva di proprietà che tra le varie formule contrattuali è sicuramente quella che offre maggiori garanzie al proprietario perché la proprietà dell’immobile viene trasferita solo dopo che è stato versato l’intero prezzo di vendita stabilito nel contratto. In caso d’inadempimento dell’affittuario il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto ed entrerà nuovamente nella piena disponibilità dell’immobile. Inoltre, avrà diritto a mantenere parte delle somme versate dall’affittuario a titolo di risarcimento del danno; somme che vengono stabilite dal giudice.

Affitto con riscatto 2019: fac-simile

Recentemente, il Consiglio del Notariato ha predisposto un fac-simile da utilizzare come decalogo e linea guida per redigere il contratto di affitto con riscatto che riporta nell’intestazione la dicitura “CONTRATTO DI CONCESSIONE DEL GODIMENTO CON DIRITTO DI ACQUISTO” e poi richiama l’art 23 D.L. 12 settembre 2014 n.133.

A questo punto, deve essere inserita la data, il nome del notaio che compie l’atto e le parti del contratto a cui seguono una serie di articoli con i quali vengono regolamentati i vari aspetti contrattuali quali:
– gli obblighi di entrambe le parti;
– la durata della concessione;
– il modo in cui dovrà essere esercitato il diritto di acquisto e le varie tempistiche;
– il prezzo di vendita, l’ammontare del canone mensile e in che misura questo potrà essere scomputato dal prezzo finale di acquisto;
– le garanzie sull’immobile;
– la risoluzione del contratto in caso di inadempimento da parte dell’affittuario;
– il regime fiscale;
– la cessione del contratto.

In calce al contratto e ai fini della sua validità devono infine essere presenti le firme di entrambe le parti contrattuali e del notaio che l’ha redatto.


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