Che cos’è e cosa deve contenere il regolamento condominiale

I condomini sono una realtà che caratterizza non solo le grandi città, ma anche le nuove zone residenziali. Vivere in un appartamento in cui sono presenti altre unità abitative, prevede l’esistenza di una serie di regole che sono necessarie al fine di una convivenza stabile e sana. Grazie a queste sarà possibile instaurare delle relazioni sociali che rispettino i desideri dei singoli soggetti.

Ognuno vuole nel proprio mondo poter fare ciò che desidera, ma è importante considerare che vi sono accanto a noi altri individui che pretendono la stessa cosa. Per evitare contrasti oppure dissensi tra le persone, l’esistenza di un regolamento che specifica cosa si può fare e cosa no, diventa una realtà fondamentale. Acquistare casa o spostarsi in una in affitto è sempre un investimento economico abbastanza oneroso.

Conoscere le regole del nuovo luogo in cui si andrà ad abitare può essere molto importante. Quando si parla di regolamento di condominio si considera quindi un’insieme di diritti e di doveri che ogni condomino deve rispettare sia all’interno della propria abitazione che nella parti in comune con gli altri individui. Tali regole non devono essere considerate delle limitazioni o forme di restrizioni alle libertà personali.

Il regolamento di condominio è invece un fondamento del vivere civile. In base ad esso ogni individuo può creare i propri spazi conscio del fatto che non danneggerà altre persone.

Ma che cos’è un regolamento di condominio? Quali sono gli elementi che deve necessariamente contenere? Di seguito andremo ad effettuare alcune precisazioni in modo da comprendere la sua importanza all’interno di uno stabile.

Cos’è il regolamento di condominio

Il regolamento di condominio è l’insieme di regole che vengono poste all’interno di uno stabile e che concernono l’insieme dei diritti e dei doveri dei singoli condomini. In base alle norme vigenti e alla nuova riforma, il regolamento di condominio può essere considerato come l’insieme di norme che sono necessarie al fine di permettere una convivenza tra più individui. Infatti in quest’atto vengono specificate diversi aspetti della vita condominiale, dall’elezione dell’amministratore all’utilizzo degli spazi comuni alla divisione delle spese. L’art 1138 stabilisce che il regolamento è obbligatorio quando si è in presenza di almeno dieci condomini.

La creazione di una serie di regole comuni può avere tre nature differenti:

  • regolamento assembleare: in questo caso il regolamento viene adottato dall’assemblea dei condomini. Per l’approvazione non è necessaria la presenza di tutti all’interno dell’assemblea. Sarà necessario che i condomini presenti detengono almeno la metà dei millesimi dello stabile come specificato anche dall’art 1136 del codice civile. Entro trenta giorni dalla delibera il condomino non presente e che non aveva effettuato delega, può eventualmente impugnare la delibera;
  • regolamento contrattuale: è il regolamento che può essere introdotto direttamente all’interno del contratto di acquisto di un immobile e di quello d’affitto. Da ciò il nome contrattuale. Spesso viene redatto dal costruttore delle unità abitative al fine di porre una serie di vincoli su della parti comuni e finalizzarne lo specifico utilizzo. Per essere modificato, sarà necessaria l’unanimità dei condomini presenti oltre all’approvazione di tutti gli altri.
  • regolamento giudiziale: nel caso in cui non si raggiunga la maggioranza stabilita per legge e quindi non si possa creare un regolamento condominiale, interverrà il giudice al fine di porre in essere le norme di base che devono essere mantenute in un condominio.

La normativa vigente: cosa deve contenere un regolamento di condominio

Investire nell’acquisto di un appartamento può essere il sogno di tutta una vita. Sarebbe spiacevole ritrovarsi con una serie di regole che non si adattano alle proprie esigenze. Al fine di tutelare e di poter effettuare un valido acquisto è importante essere a conoscenza di cosa deve contenere il regolamento del condominio. Gli articoli 1117 a 1136 regolano diversi aspetti della vita in comunità. Con gli anni si era notato come tali regole non fossero sufficienti. Per questo con la legge 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno del 2013 si è cercato di ampliare e specificare le normative che riguardano la vita condominiale.

In particolare ci si è soffermati anche su alcuni limiti a cui il regolamento di condominio non può andare incontro. L’articolo 1138 negli ultimi due commi stabilisce che il regolamento di condominio non può in nessun caso danneggiare i diritti di ciascun condomino. Era una realtà troppo generica. La nuova riforma specifica che il regolamento di condominio non può andare in contrasto ad alcuni articoli, tra i quali il 1118 che stabilisce il divieto dei condomini dei rinunciare ai diritti sulle cose comuni, il 1119 riguardante l’indivisibilità delle stesse, il 1120 e 1131 che hanno per oggetto rispettivamente le innovazioni, la nomina e la revoca dell’amministratore. Inoltre il regolamento non può porre limiti riguardanti gli articoli 1132, che regola il diritto dei condomini di escludersi da un eventuale lite giudiziaria e gli articoli 1136 e 1137 riguardanti la costituzione dell’assemblea, le deliberazioni e l’eventuale impugnazione delle delibere della stessa. In ogni caso nessun regolamento di condominio può limitare di possedere e detenere animali domestici.

Infine per essere considerato valido un regolamento di condominio deve avere le seguenti essere redatto in forma scritta. In base alla nuova riforma del 2013 è stato stabilito che il regolamento per avere una sua validità ed essere considerato regolare, deve essere allegato in forma scritta dall’amministratore al Registro dei verbali delle assemblee. Il regolamento deve disciplinare:

  • figura dell’amministratore: nel regolamento di condominio deve essere stabilita la nomina di un amministratore il quale è una figura che ha la funzione di eseguire quelle che sono le decisioni prese dall’assemblea condominiale e far rispettare le regole imposte ai condomini. Sono specificate le caratteristiche della figura di un amministratore, come indicate dalla nuova riforma, nonché l’obbligatorietà dello stesso di mantenere una gestione finanziaria chiara e specificare quelle che siano le spese inerenti allo stabile. Viene inoltre stabilito i casi di revoca;
  • uso delle parti comuni: con tale termine si identificano le zone che sono al di fuori delle singole unità abitative e che vengono utilizzate anche se saltuariamente da tutti i condomini. L’esempio è quello delle scale, i pianerottoli di accesso, i cortili, il tetto, i garage, il giardino comune, l’eventuale portineria;
  • ripartizione delle spese: all’interno del regolamento di condominio devono essere presenti le spese ordinarie per la gestione dell’immobile, oltre a una specifica per quelle invece che vengono considerate straordinarie. Nel primo caso si considera l’ordinaria manutenzione per mantenere lo stabile in modo adeguato, come per esempio la pulizia, l’illuminazione degli spazi comuni, eventuali riparazioni come quelle di serrature. In questa voce si comprende anche il compenso dell’amministratore e le spese di gestione generali del fabbricato comprensiva di assicurazione. La straordinaria manutenzione invece riguarda quegli interventi di importo economico sostanzioso, come può essere la sostituzione di una caldaia comune, il rifacimento di intonaci o dei terrazzi.
  • regole riguardanti il decoro dell’edificio: è una parte del regolamento nel quale si specifica ciò che sia possibile mantenere nella propria abitazione oppure esporre all’esterno in modo da mantenere intatto l’aspetto dello stabile e il suo decoro;
  • diritti e obblighi dei condomini sulle parti comuni: come tutti i regolamenti anche quello condominiale stabilisce i diritti di ogni singolo condomino e i relativi doveri, come per esempio nell’utilizzo degli spazi comuni;
  • regolamento per gli animali domestici: come stabilito dalla riforma nessun regolamento di condominio può limitare la presenza di animali domestici. Ciò riguarda anche il transito degli stessi nelle parti comuni. In ogni caso vi sono degli obblighi da rispettare che riguardano lì’igiene e l’eventualità di rumori molesti che possono avvenire in particolari ore del giorno.

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