Condominio, le tabelle millesimali: quorum di approvazione, revisione e calcolo

Le tabelle millesimali stabiliscono tramite l’utilizzo di specifici coefficienti il valore degli appartamenti di un condominio secondo le singole proporzioni di ogni singola unità rispetto all’intere edificio. Questi valori si indicano segnandoli su un apposita tabella che deve essere allegata al regolamento di condominio in modo che ogni condomino abbia quella relativa al proprio appartamento.

Quali sono le normative che regolano le tabelle millesimali?

La normativa che riguarda le tabelle millesimali è l’articolo 68 del codice civile in cui si dichiara che il valore di ogni unità immobiliare espressa nelle tabelle millesimali può essere modificato o rettificato senza la necessità di un’approvazione di maggioranza, in questo caso vi è sempre l’unanimità per validare la delibera.

Seguendo l’articolo 1136, 2° comma, si può tenere in considerazione solo in alcuni due casi particolari ovvero quando sono stati emessi valori errati degli immobili oppure in caso vi sia una modifica a livello strutturale degli appartamenti con aumento o diminuzione della metratura. In caso di cambio di volumetria anche di una sola unità abitativa di almeno un quinto del valore, bisogna intervenire effettuando una nuova tabella millesimale.

Le tabelle millesimali di cui si specificano i dettagli di sviluppo nell’articolo 1123, 1° comma, presentano una serie di specifiche riguardanti le spese da sostenere per conservare i vantaggi di utilizzo delle parti comuni e di ogni servizio offerto dal condominio suddiviso proporzionalmente alla nuova metratura dichiarata.

La legge prevede che l’accordo venga inteso come in unanimità di consensi ottenuti durante la delibera dell’assemblea, diversamente non si ritiene valido tale provvedimento.

Solitamente gli edifici di nuova costruzione sono accompagnati da un regolamento condominiale al quale viene allegata la tabella millesimale che viene predisposta già dal costruttore in fase progettuale. Tale tabella indica quindi anche la quota delle aree comuni che appartengono ad ogni condomino calcolandole secondo la metratura delle diverse unità abitative.

Cosa sono le tabelle millesimali principali e secondarie?

La tabella millesimale esprime i valori numerici relativi ad ogni singolo appartamento inserito in un contesto condominiale. Lo stesso vale per eventuali esercizi commerciali inseriti nel condominio e quindi facenti parte del complesso. In pratica le tabelle sono l’espressione del valore numerico relativo ad ogni singola unità immobiliare qualsiasi sia il suo utilizzo finale, compreso ogni balcone, terrazzo, garage, uffici o negozi.

La quota indicata in tabella comprende i valori proporzionali tra i valori delle singole unità e la somma delle unità esclusive. Non fanno parte del conteggio le aree comuni. Tale documento ufficiale deve essere calcolato e redatto da un tecnico specializzato e abilitato a tale compito che deve dimostrare di comparire tra gli iscritti all’albo specifico.

Come avviene il calcolo e la stesura della tabella millesimale?

Il tecnico che si occupa di calcolare i millesimali delle proprietà presenti nel condominio, deve effettuare uno o più sopralluoghi per accertarsi della veridicità delle misure dichiarate sui progetti e planimetrie presentate dai condomini stessi o in possesso dell’amministratore.

Il professionista procede quindi istruendo una perizia della stima di ogni proprietà esclusiva di ogni condomino calcolando i coefficienti di piano, destinazione e volume. La tabella millesimale principale è indispensabile per l’utilizzo di scale, ascensore e per suddividere in quote il costo del riscaldamento centralizzato. La tabella millesimale secondaria può essere utilizzata anche in situazioni differenti come la pulizia delle scale, i costi del portierato, la manutenzione dell’area esterna oltre alla suddivisione dei settori del condominio.

Nel web si possono trovare i moduli e i programmi utili a calcolare la tabella millesimale in modo semplice e gratuito ma per poter redigere il documento in modo corretto è indispensabile conoscere la materia tecnica.
Diffida degli amministratori che dice di crea la tabella millesimale con excel o presenta un calcolo scaricato già compilato da internet perché simile a quello di appartenenza.

Ogni documento deve essere redatto esclusivamente in riferimento alle caratteristiche reali degli appartamenti del condominio in questione.


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