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Rinegoziare mutuo: la guida completa alla rinegoziazione del mutuo

Cosa vuol dire rinegoziare un mutuo?

Prima di iniziare è utile conoscere la differenza tra rinegoziazione, sostituzione e surroga. Benché le tre pratiche siano simili per contenuto. La sostituzione e la surroga diversamente dalla rinegoziazione pongono l’accento non sul cambiamento delle condizioni ma sulla sostituzione dell’istituto finanziario che emette il mutuo. La pratica della sostituzione richiede inoltre oneri che non sono richiesti per la rinegoziazione.

Rinegoziare vuol dire cambiare le condizioni di un contratto di mutuo già in essere con un istituto finanziario. Giuridicamente parlando il mutuatario può scegliere di modificare una o più condizioni contrattuali presenti nel proprio contratto di mutuo (e.g. Durata, tasso di interesse, tipologia di contratto e spread).

Perché rinegoziare un mutuo?

Le motivazioni più diffuse che spingono alla rinegoziazione sono:
• Modifica dello spread (è possibile sostituire lo spread intervenuto alla stipula con quello corrente, l’operazione risulta conveniente per ridurre il tasso d’interesse considerato che quest’ultimo è calcolato facendo euribor o eurirs più spread).
• Modifica del tasso di mutuo (passaggio da un tasso fisso ad uno variabile e viceversa).
• Introduzione di un Cap in un mutuo a tasso variabile. (il Cap è limite massimo oltre il quale il tasso variabile non può andare).
• Allungamento della durata del contratto (e.g. riduzione della rata con allungamento della tempistica o viceversa).
• Riduzione o eliminazione dei costi (e.g. spese d’incasso e di gestione).

La rinegoziazione sostanzialmente è utilizzata per ridurre l’onere sostenuto dal mutuatario.

Come funziona la rinegoziazione del mutuo?

Ogni contratto di mutuo può essere oggetto di rinegoziazione, perché questo sia possibile deve sussistere un presupposto “tutti gli elementi successivi che modificano il rapporto originario devono essere validi”. Per la normativa italiana questi elementi sono: tipologia di mutuo, tasso d’interesse applicato e durata del mutuo.

Per richiedere la rinegoziazione è sufficiente farne richiesta alla propria banca tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. La raccomandata dovrà contenere la richiesta di modifica delle condizioni. A questo punto la banca stessa vi inviterà presso di sé per una trattativa. La trattiva porterà all’incontro del consenso di entrambe le parti. Ad accordo raggiunto il mutuatario procede alla sottoscrizione di una nuova intesa (tramite scrittura privata anche non autenticata, poiché non è richiesta la presenza di un notaio) con il mutuante.

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Quali sono i vantaggi e i possibili svantaggi della rinegoziazione del mutuo?

La rinegoziazione non ha spese e non richiede il pagamento di tasse o imposte. Il mutuo precedente non si estingue ma si modifica e non si perdono i benefici fiscali originali. Inoltre, le garanzie già iscritte continuano a sussistere.

Ovviamente dovete tenere conto del fatto che chiedere la rinegoziazione non è cosi semplice per diversi motivi. Per richiedere la rinegoziazione ci dev’essere l’impossibilità di intervenire in altri modi, la situazione economica del mutuatario risulta grave e la banca deve essere d’accordo. Non è cosi semplice ottenere il consenso alla rinegoziazione considerate che cambiare le condizioni per loro è uno svantaggio. La banca comunque non vi concederà il tasso di mercato ma una via di mezzo tra il tasso originale e quello corrente. Trattare è comunque nel suo interesse per evitare che il mutuatario non paghi e si veda quindi costretta ad agire per vie legali con tutto ciò che ne consegue (spese legali, impossibilità di recuperare il credito per il periodo, impossibilità ad incassare gli interessi sul capitale e remota possibilità di incassare la quota effettiva del credito prestato).

Esiste comunque la possibilità di rinegoziare per migliorare le vostre condizioni (senza per forza essere in una condizione economica grave) avvertendo la banca di una possibile surroga. Se voi risultate ottimi clienti (pagate con regolarità il mutuo e avete altri rapporti con la banca) perdervi non è nel loro interesse.

Rinegoziazione obbligatoria… quando?

Come accennato in precedenza servono motivi validi per ottenere una rinegoziazione anche se la rinegoziazione è facoltativa. Recentemente però con la creazione del Decreto Sviluppo Italia (2014) la banca è obbligata ad accettare la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile, se sussistono una serie di condizioni:

• Isee familiare inferiore, o al massimo pari ai 30 mila euro.
• Mutuo su prima o seconda casa (purché l’allungamento non ecceda i 150 mila euro).

In questo caso la rinegoziazione consiste nel passaggio da un mutuo con tasso variabile ad uno con tasso fisso e inoltre previsto un possibile allungamento del piano di ammortamento fino a 5 anni (purché non si superi la durata massima di 30 anni).


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