Regolamento condominiale 2018: divieti, obblighi e novità

Novità 2018 sulla normativa inerente il Regolamento condominiale, cioè quello strumento obbligatorio nei condomìni superiori a dieci unità – come stabilito dall’articolo 1138 del codice civile e negli artt. 68-72 disp.att. del cc stesso, nonostante non siano previste sanzioni in caso di mancata dotazione – volto a dare le indicazioni più basilari circa l’uso della cosa comune. Una vera e propria ‘legge’ interna al condominio, uno ‘statuto’ della collettività condominiale che stabilisca chiaramente obblighi e diritti dei singoli condomini.

Il Regolamento infatti è stato previsto dal nostro ordinamento giuridico per definire la disciplina sull’uso delle cose comuni, prevedere i criteri di ripartizione delle spese, visto che al regolamento vanno allegate le tabelle millesimali, illustrare i criteri di tutela del decoro dell’edificio e le modalità stesse di amministrazione del condominio.

Che cos’è il regolamento condominiale

Come è noto, il regolamento condominiale può esser di natura ‘contrattuale/negoziale’, ‘ordinaria/assembleare’ o ‘giudiziale’, a seconda del fatto che sia frutto di approvazioni a maggioranza, all’unanimità, che provenga dal costruttore o che venga imposto dall’autorità giudiziale, in caso di disaccordo (art. 1138 co.4 cc). É bene ricordare che le clausole contenute nel regolamento non possono in alcun modo limitare i diritti di ciascun condomino, che derivino da atti d’acquisto o dalle convenzioni, dato che non possono contenere norme in contrasto o in deroga alle disposizioni di legge.

Compito di far rispettare e osservare il regolamento compete all’Amministratore (art. 1130 cc, come novellato dalla L. 220/2012)

Se, come è noto, la quantità di cause attinenti le liti condominiali è in corso di riduzione per via dell’intriduzine della mediazione obbligatorie e per l’aumento delle spese di giudizio, non poco contributo hanno dato recenti sentenze della Corte di Cassazione in merito al regolamento e alla materia condominiale.

In ogni caso il regolamento condominiale è la carta fondamentale che stabilisce diritti e doveri di ciascun condomino su parti comuni, pulizie, spese, possibilità di utilizzo di giardini, piscine, campetti da tennis o calcio interni, antenne, pannelli solari, lastrici e aiuole, alberi e giardini, recinzioni, illuminazioni, telecamere, accessi pedonali o carrai, uso di parcheggi, rumori e musica, emissioni di fumi, giochi e schiamazzi dei bambini, sulla possibilità e sulle modalità di tenere animali domestici, la nomina di uno o più ‘capiscala’ che rispondano immediatamente alle emergenze e/o alle piccole manutenzioni, etc.

In pratica, il regolamento è un documento dove si mettono tutte le regole che i condomini intendono darsi per eliminare i possibili attriti tra di loro, ricordando però che questa fonte normativa, per quanto auspicabile – o, in certi casi, obbligatoria per legge -, non potrà nè dovrà mai andare contro la legislazione o i regolamenti di livelli più alti (a partire dai regolamenti comunali su su fino alla normativa regionale, nazionale o, ovviamente, di carattere costituzionale).

La riforma del regolamento condominiale del 2012

Le maggiori novità degli ultimi anni in tema di divieti e obblighi inerenti i regolamenti condominiali è stata espressa dalla Legge 220/2012, emanata dal Governo Monti. Tale normativa prevedeva la nomina obbligatoria di un amministratore solo a partire da 8 unità, con un professionista che abbia almeno il diploma e non abbia subito condanne penali (salvo che non sia un condomino, nel qual caso il diploma non serve); l’amministratore dura in carica 2 anni, salvo prove di gravi inadempienze o richiesta di cambio da parte dell’assemblea dopo i primi 12 mesi.
L’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per responsabilità civile, non potendo poi l’amministratore richiedere compensi extra per le attività che svolge per il condominio (adempimenti burocratici per manutenzioni straordinarie etc).

La riforma prevedeva la possibilità di staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato se questo non dava gravi danni ai condomini e l’illiceità delle norme di regolamento condominiale contro il possesso di animali domestici, a patto che gli stessi non sporchino le aree comuni, vadano al guinzaglio e usino la museruola, se pericolosi.

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L’eccezione più rilevante al diritto di possedere animali domestici era poi nel caso che questi pregiudicassero la salute dei condomini, comportando il fatto che gli animali possano essere allontanati anche con provvedimento d’urgenza qualora tale presenza generi immissioni insalubri o un minore godimento delle parti comuni (oppure nel caso che i cani siano riconosciuti e dichiarati potenzialmente pericolosi dal Ministero della Salute, come avviene ad esempio nel caso dei pitbull).

Nella Riforma 2012 erano anche presenti indicazioni da inserire nei Regolamenti per escutere prima i debitori morosi, risolvendo in parte i dubbi di natura procedurale sia per amministratore che per creditori di inquilini che non pagavano le spese condominiali.

In tema di tabelle millesimali era stato introdotto anche un procedimento di revisione semplificata delle tabelle stesse, che di norma possono essere cambiate solo all’unanimità. Su questo tema si introduceva la possibilità di mutare le tabelle a maggioranza (dei votanti e almeno 500 millesimi), anche nell’interesse di un solo condomino, se emergeva che le tabelle da modificare fossero frutto di un errore; oppure se, per mutate condizioni di una parte dell’edificio (ad es. per una sopraelevazione) fosse intercorso un incremento di superfici oppure l’incremento/diminuzione delle unità immobiliari: in questi casi se veniva modificato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino il relativo costo andava sostenuto da chi aveva dato luogo alla variazione.

Anche in caso di contenzioso che si fosse reso necessario per la revisione delle tabelle, poteva essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore, che era tenuto a darne notizia senza indugio all’assemblea dei condomini (e l’amministratore che non adempisse a tale obbligo era tenuto al risarcimento degli eventuali danni).

Le novità del Regolamento Condominiale del 2018

Grandi novità in tema di privacy impattano sui Regolamenti condominiali a partire dalla data di attuazione del regolamento UE/2016/679, che aumenta le responsabilità per l’amministratore l’attività di trattamento dei dati dei condòmini. Se infatti il comma 6 dell’ art.1130 c.c. prevedeva come obbligo dell’amministratore aver cura di un registro di anagrafe condominiale che contenesse le generalità dei singoli proprietari e perciò anche di tutti i titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento (compresi codice fiscale, residenza o domicilio, dati catastali di ciascuna unità immobiliare, oltre ai dati inerenti le condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio) egli stesso è responsabile di qualsiasi danno qualora non adempia agli obblighi di legge (che comporta oggi un aumento di responsabilizzazione). L’amministratore dovrà perciò dimostrare di aver adottato un processo di misure per proteggere i dati personali dei condomini.

Altra novità che può impattare sui regolamenti condominiali viene dall’Ordinanza n. 11609 pubblicata il 14/5/2018 dalla VI Sezione Civile della Corte di Cassazione, che permette di inserire nel Regolamento condominiale una clausola limitativa della proprietà privata che permetta il solo utilizzo a fini residenziali privati (escludendo in questo modo, tutti gli usi abitativi e di carattere collettivo.

Questo vincolo giurisprudenziale potrebbe insomma fare da fondamento all’adozione di modifiche ai Regolamenti che tentino di impedire la creazione in un condominio di residenze assistenziali per anziani, di case di riposo o case-famiglia, oppure per creare situazioni dove vengono offerti servizi alberghieri come pensioni, locande, ostelli, bed&breakfast etc. Il vincolo derivante dalla sentenza della Cassazione opera però solo nei casi in cui tali clausole limitative vengono messe solo nei regolamenti condominiali di origine contrattuale (cioè quelli imposti dal costruttore o dal proprietario unico originario), imponendo poi l’obbligo di trascrivere tali limitazioni al diritto pieno di proprietà, visto che si tratta praticamente di servitù (sia pur atipiche).


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