Ipoteca legale costi: quanto costa l’ipoteca legale?

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia su beni immobili che permette al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito tramite le forme dell’esecuzione forzata.
L’ipoteca può essere volontaria, giudiziaria e legale.

Che cos’è l’ipoteca legale

Quella di nostra interesse è l’ipoteca legale. Essa può essere iscritta contro la volontà del debitore nei soli casi previsti dalla legge per esempio quando il venditore di un immobile non è pagato dall’acquirente. Spesso l’ipoteca legale si associa alla società “Equitalia” perchè rappresenta l’ente che deve riscuotere il pagamento di somme dovute dal proprietario di un immobile. In realtà è una forma di tutela per lo Stato e per le parti interessate nel contratto.

Spesso è ignorata dalla maggioranza dei cittadini.

Ipoteca legale: Come funziona

L’ipoteca legale tutela la parte venditrice per la garanzia del pagamento di tutte le somme pattuite e dilazionate nel contratto di vendita. Per le somme che il venditore non ha incassato il legislatore ha previsto un meccanismo automatico di sua tutela che consiste in una garanzia reale collegata solo al residuo prezzo che l’acquirente deve ancora pagare. Secondo la legge italiana il venditore può agire per recuperare il denaro perso anche agendo sul bene da lui venduto. Si tratta di un sistema che fornisce un’eccellente garanzia per il venditore che è portato in tal caso a fornire agevolazioni e vari metodi di pagamento perchè sicuro della modalità di scambio. Dato che il Conservatore dei Registri Immobiliari non analizza o esamina il contenuto degli atti notarili la legge prevede che il Conservatore proceda automaticamente, d’ufficio a iscrivere l’ipoteca legale a favore del venditore contro l’acquirente senza verificare la dilatazione di prezzo. Il problema di questo tipo di ipoteca è dato dai costi che soprattutto durante la compravendita comporta un aumento notevole degli importi.

La durata è fissata in 20 anni, come le altre ipoteche, con possibilità di rinnovo anche se è inusuale considerando il tipo di contratto.

Tuttavia l’ipoteca legale oggi è ormai scomparsa perchè quando non s’inserisce la rinuncia all’ipoteca legale l’imposta per l’acquirente ha costi elevatissimi o in caso contrario c’è sempre una tassa molto alta da pagare. Questo causa la minor propensione del venditore a dare dilazioni data l’assenza di difese a suo carico. Quando l’immobile viene acquistato il pagamento residuo resta un obbligo personale. Per far sì che venga riconosciuto il debito ci sono procedure giudiziarie molto lunghe al cui termine si può venir a conoscenza che l’acquirente è nullatenente, che il bene non è più presente per ulteriori complicazioni o dato a terzi.

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Quando il notaio durante un contratto di compravendita rinuncia all’ipoteca legale significa che si sta rinunciando alla tutela introdotta per sostenere la divisione per aumentare le compravendite e l’acquisto di immobili.

È necessario che sia modificata la riforma della tassazione dell’ipoteca legale. Nel caso delle banche questa possibilità viene concessa tramite il mutuo e lo stesso dev’essere garantito ad entrambe le parti in un contratto di compravendita, in tal caso rappresenterebbe un’aggiunta al contratto che dovrebbe avere la stessa imposta data alle banche. In tal maniera si potrebbe evitare l’uso di cambiali, assegni postdatati, formule “rent to buy” che non danno sicurezza al venditore. Ciò favorirebbe il mercato immobiliare e anche la ripresa del nostro paese in crisi economica.

Quanto costa l’ipoteca legale?

Le ipoteche sono iscritte nei pubblici registri immobiliari quindi per sapere se è stata cancellata o no si può eseguire una visura ipotecaria. Essa viene compiuta dalla banca dati Sisrer solo se l’ipoteca è iscritta nel periodo di automazione della Conservatoria, presenti in Italia dal 1975. È disponibile online la dispensa. La visura si può richiedere online tramite i dati catastali dell’immobile e del proprietario. Essa fornisce un elenco delle formalità trascritte tra cui anche i dati delle ipoteche.

Per saperne di più sull’ipoteca legale bisogna sviluppare la singola formalità. Tramite la nota di trascrizione si possiede un documento ufficiale estratto dalla banca dati Sister dell’Agenzia delle Entrate. Essa mette in evidenza i dati del venditore e dell’acquirente, i dati catastali, del capitale e dell’ipoteca. Nel caso in cui l’ipoteca sia iscritta prima del 1975 bisogna ricorrere ai repertori cartacei tramite i dati del proprietario. In tal caso non si possono vedere i dati catastali, ma si entra in possesso di un documenti cartaceo scritto a mano con le formalità tra cui sono necessarie quelle riguardanti l’immobile.


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