La risoluzione anticipata del contratto di locazione

Quando viene stipulato un contratto di locazione per un’appartamento, solitamente sul documento stesso viene indicata la data di scadenza. Talvolta però, può accadere che il locatore o il conduttore debbano risolvere con anticipo il contratto, in questi casi vi sono diverse formule legali per la chiusura del contratto da entrambi le parti senza conseguenze spiacevoli.

Tipologie di risoluzione anticipata del contratto

L’interruzione del contratto di affitto può essere consensuale, quindi con locatore e conduttore in accordo sulla risoluzione dell’accordo prima della data prevista. In questi casi, le parti, possono chiudere il contratto in qualsiasi momento senza tener conto della scadenza decisa in fase contrattuale. È necessario però effettuare le azioni necessarie ai fini fiscali seguendo le indicazioni sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate recandosi direttamente agli uffici della stessa.

Altri casi in cui è possibile risolvere il contratto di locazione sono:

Il recesso anticipato del conduttore ovvero quando l’affittuario, per varie motivazioni, decide di lasciare prima della data di scadenza, l’appartamento affittato. La legge prevede soluzioni specifiche e facilitate per questo genere di situazioni.

Il regolamento prevede agevolazioni per il conduttore piuttosto che per il locatore in caso di recesso anticipato. Solamente l’affituario ha infatti, l’opportunità di decidere il recesso dal contratto in ogni momento grazie alla clausola riguardante il recesso convenzionale che deve essere scritta sul contratto di locazione. Tale scritto precisa che il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento se vi sono motivazioni gravi, questi devono essere specificati nella richiesta scritta e inviata, per raccomandata con ricevuta di ritorno, al locatore. La comunicazione deve essere effettuata almeno 6 mesi prima della data in cui si richiede la risoluzione del contratto di locazione in atto.

Se non viene rispettata tale procedura si possono verificare due situazioni: il locatore rinnoverà il contratto di affitto con gli stessi accordi precedentemente stabiliti; il conduttore è tenuto a versare al padrone di casa un’importo tale da coprire i sei mesi che sono previsti di preavviso anche se l’inquilino lascia l’appartamento.
Le conseguenze che vengono ritenute a carico del proprietario dell’unità abitativa in affitto in caso richieda il recesso dal contratto per gravi motivazioni, senza sufficiente preavviso, quest’ultimo dovrà pagare i danni causati all’inquilino.

Il recesso anticipato del locatore solitamente non ha molte possibilità di recessione anticipata rispetto alla data prestabilita da contratto. Egli può evitare di rinnovare il contratto alla fine dello stesso con l’obbligo di invio della comunicazione di tale azione al conduttore. Tale lettera deve essere inviata almeno 6 mesi prima dalla scadenza prefissata salvo diversi accordi riportati in modo specifico sul contratto di locazione e accettati da entrambe le parti coinvolte. Tali condizioni sono valide per locali adibiti ad uso abitativo, se invece si tratta di locali ad uso commerciale o industriale, il preavviso deve essere inviato almeno 12/18 mesi prima della scadenza prefissata.

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Esiste però un’altra opzione possibile per il locatore nel caso in cui egli stesso avesse la necessità di abitare la casa che è stata data in locazione, in questo caso ai sensi dell’art. 1612 del codice civile, il proprietario di casa può recedere dal contratto emesso rientrato egli stesso nella propria abitazione. in questo caso è necessario che indichi con precisione le motivazioni per le quali si trova nella situazione di dover recedere e prendere possesso dell’appartamento o del locale in uso all’affittuario.

Quando il locatore può negare il rinnovo del contratto di locazione

Una volta giunti alla scadenza del contratto di affitto, il locatore può recedere dal rinnovo del contratto stipulato con il conduttore nei seguenti casi:

– il locatore intende cambiare la destinazione d’uso dell’immobile da abitativo a commerciale/industriale o viceversa per uso proprio, di marito/moglie, di figli o parenti stretti;

– il locatore intende destinare il locale ad attività che hanno scopi sociali, mutualistici o pubblici come cooperative, onlus di assistenza culturale o religioso. Per fare questo, il proprietario dell’immobile deve provare di avere una società o di far parte di un ente pubblico, inoltre è sua responsabilità reperire un immobile alternativo al conduttore in modo da non arrecargli danno;

– il conduttore ha la possibilità di abitare un ulteriore alloggio nello stesso luogo del primo;

– l’immobile è compreso in un complesso che presenta gravi danni strutturali e necessita di lavori di ristrutturazione per assicurarne la sicurezza. Nel caso la presenza di inquiliniall’interno dell’appartamento o locale commerciale sia di impedimento ai lavori ossia nel momento in cui l’edificio ha bisogno di una ristrutturazione completa o deve essere demolito e si deve perciò, sgomberare l’immobile;

– il conduttore non occupa in modo continuativo l’abitazione senza alcun motivo fornito al locatore;

– il locatore ha intenzione di mettere in vendita l’immobile a terze persone, in questo caso l’affittuario ha diritto di prelazione sulla vendita.

Per ogni motivo indicato il proprietario dell’immobile deve fornire una comunicazione scritta all’inquilino con un anticipo di almeno 6 mesi da inviare tramite raccomandata a/r.


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