Vendere Casa con Mutuo: come Fare?

Una situazione abbastanza diffusa è quella in cui il titolare di un mutuo decide di vendere la casa che ha comprato grazie al prestito da parte della Banca. Ma come fare? Quali sono le dinamiche che devono necessariamente attuate per vendere possibile la nuova compravendita nonostante il mutuo non sia stato del tutto estinto?

 Come vendere una casa con mutuo

Vendere una casa con mutuo è possibile attraverso l’attuazione di due soluzioni differenti che vengono a determinarsi in base, soprattutto, alla situazione del compratore.

Ci riferiamo all’accollo del mutuo da parte del compratore, oppure all’estinzione del mutuo primo che la compravendita sia conclusa. Me entriamo nei particolari.

Accollo del Mutuo

Abbiamo descritto l’accollo con un articolo dedicato. Sostanzialmente permette di vendere casa con un mutuo che viene letteralmente “accollato dal compratore” che lo intesta a suo nome mediante una procedura specifica. Sarà lui a proseguire con il pagamento delle rate anche se, tecnicamente, si tratta di una soluzione che non svincola del tutto il vecchio proprietario. Occorrerebbe, infatti, una “liberatoria” da parte della Banca che assolve il vecchio proprietario da responsabilità nel caso in cui il compratore non paghi le sue rate.

L’accollo del mutuo, però, potrebbe non essere conveniente per chi acquista dal momento che questo dovrebbe accettare il prestito proseguendo con le condizioni ottenute dal vecchio proprietario della casa. Il compratore potrebbe riuscire ad ottenere un mutuo ad interesse più favorevoli, quindi sarebbe l’estinzione ad essere più consigliabile.

Estinzione del mutuo e Accensione di uno Nuovo

Anche all’estinzione anticipata abbiamo dedicato una guida specifica che vi consigliamo di leggere per approfondirne la comprensione. Il venditore, con questa soluzione, estingue il mutuo sfruttando il denaro messo sul piatto dall’acquirente che vuole ricomprare l’immobile. Non vi sono costi di mora per mutui accessi dopo il 2 Febbraio 2007, ma possono sorgere difficoltà nei passaggi di denaro tra compratore e venditore.

L’estinzione del mutuo, infatti, è decretata in forma scritta dalla Banca la quale, però, non la concede se non ottiene il denaro da parte dell’acquirente. Ma quest’ultimo non potrà offrire il denaro fintanto che l’atto di vendita non sarà firmato. Può crearsi un ostacolo che potrebbe divenire davvero insormontabile per chi deve vendere casa con il mutuo in essere, quindi.

Occorre buon senso e, magari, che si ricorra ad un notaio di fiducia dell’Istituto o, che sarebbe ancora meglio, presenziasse al momento della stipula dell’atto notarile anche un incaricato della Banca stessa.

In questa modo potrebbe essere subito rilasciato il certificato di estinzione del mutuo.

Ipoteca

Non dimentichiamoci, però, dell’ipoteca che ogni immobile si vede applicato dalla Banca. Se si vuol vendere un casa con un mutuo ancora attivo, infatti, oltre ad estinguere o trasferire questo bisogna anche risolvere l’ipoteca. Ora, se l’accollo o l’estinzione con nuova accensione di mutuo avvengono con la medesima banca, il problema è facilmente risolvibile poiché l’ipoteca sarà semplicemente mantenuta.

Ma se un nuovo mutuo deve essere acceso con una banca diversa questa dovrà applicare un’ulteriore ipoteca di secondo grado, la quale diverrà di primo grado solo quando la prima banca cancellera l’ipoteca da essa attivata in precedenza.