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Scelta del mutuo: la guida passo-passo

Per scegliere un mutuo è necessario essere ben informati su cosa è importante sapere per evitare che le banche ci guidino verso l’acquisto di prodotti che non abbiamo chiesto o che ci attirino con offerte false quali possono essere, ad esempio, i “tassi civetta” che rimangono bassi solo nei primi mesi.

Guida alla scelta del mutuo

Come fare per scegliere un mututo che sia effettivamente adatto alla nostra capacità di spesa? Come evitare di cadere nella scelta sbagliata e pagarne successivamente le conseguenze?
Noi siamo dell’idea che sia importante capire bene quale mutuo possiamo permetterci, ossia ragionare oculatamente sul capitale da chiedere in prestito e sulla durata della restituzione dello stesso, quindi sul numero delle rate. Ecco alcuni aspetti a cui è fondamentale prestare attenzione e conoscere bene.

Entità della rata

Innanzitutto è utile sapere che il mutuo che il cliente si appresta ad accendere può coprire fino ad un massimo dell’80% del valore dell’immobile che si vuole acquistare e che ogni rata non può superare il 33%  del suo reddito mensile: quindi il capitale finale che la banca è disposta a condecerci è sicuramente legata al nostro guadagno mensile. Dalla parte nostra c’è la possibilità di poter diluire le rate da un minimo di 5 ad un massimo di 30 anni presso la maggior parte delle banche e, in alcune, addirittura fino a 40 anni. Ma, d’altro canto, non dobbiamo dimenticare che, se aumentando il numero delle rate queste sono più leggere e facili da pagare, c’è comunque lo scotto che sulle stesse maturano, nel complesso, interessi maggiori che dovremmo inevitabilmente saldare alla banca. Quindi ragioniamo anche sul fatto che se abbiamo la possibilità di affrontare rate un po’ più elevate avremo di che guadagnarci grazie al pagamento di interessi minori.

Attenzione ai tassi di interesse

Sappiate che il tasso a cui dovete prestare buona attenzione è quello specificato nel modulo Esis perché è quello  il tasso  a regime, cioè quello che pagherete per tutta la durata del mutuo.
Quindi leggete bene il modulo Esis che è standardizzato, cioè uguale per tutti gli operatori, ma che diventa personalizzato grazie alle informazioni relative al vostro mutuo (tasso, durata, importo, piano di ammortamento, costi).

Così eviterete di farvi ingannare dai “tassi civetta”  che sono più bassi e spesso pubblicizzati nei fogli informativi, ma che le banche praticano solo nei primi mesi al fine di attirare l’interesse dei clienti.
Sono, comunque, utili anche i fogli informativi sui mutui che tutte le banche hanno a disposizione dei clienti su cui è possibile trovare informazioni un po’ più generiche ma essenziali per iniziare a comparare le diverse offerte.

Il mutuo ideale

Per arrivare a quale mutuo è meglio per noi, se è preferibile sceglierne uno a tasso fisso o variabile o uno a durata breve o lunga dobbiamo riflettere bene quale può essere la rata massima che saremo in grado di sostenere in base a quello che è il nostro reddito mensile.
Questo è il punto di partenza; comprendere quali sono le nostre esigenze e e cercare di ottenere, tramite un attento confronto dell’offerta, le condizioni migliori.

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Dobbiamo valutare ogni aspetto: siamo proprio sicuri che il mutuo migliore sia quello con i tassi di interesse più bassi? Una scelta valida è, senz’altro, quella di orientrci verso un mutuo a tassi fissi, ma se ci risulta difficile ottenerlo non dobbiamo scoraggiarci. Infatti possiamo sempre valutare di sceglierne uno a rata fissa, che rimane sempre dello stesso importo, o quello che stabilisce un tetto massimo oltre il quale la rata non può salire. L’importante è saperlo!

Attenzione al tasso variabile

Quando, dopo aver deciso per l’accensione del mutuo, state accingendovi alla stipula del contratto con la banca, prestate attenzione al piano di ammortamento che vi viene presentato. Tale piano è, in sostanza, un programma in cui vengono calcolate le rate che dovrete pagare per la restituzione della somma e che vengono ad includere proprio una parte di questa somma e una di interessi che la banca aggiunge. Se il mutuo che avete scelto è a tasso variabile, fate molta attenzione al fatto che gli interessi andranno molto probabilmente crescendo nel tempo facendo aumentare la rata. E questo perché il tasso è mensilmente ricalcolato e aggiornato sulla base delle variazioni riportate dal costo del denaro ed espresse dall’ EURIBOR e non mantenuto fisso sulla base del suo valore al momento della stipula del contratto.

Conoscere i costi del mutuo: attenzione

Dobbiamo essere ben informati su quali sono i costi reali del mututo che ci stiamo accingendo a comprare. Come fare a conoscerli?
Potete scorpirli andando a leggervi con attenzione il l’Indicatore Sintetico di Costo, chiamato più semplicemente ISC: include tutti i costi effettivi del mutuo perché, oltre agli interessi, tiene conto anche delle voci di spesa che vanno aggiunte a questa. Si tratta delle spese di accensione del finanziamento,  delle spese legate alla prestazione dei periti che devono stimare il valore dell’immobile che il cliente vuole acquistare nonché delle spese notarili. Ma attenzione!

Molte banche ci concederanno un mutuo che copre fino all’80% del valore dell’immobile da comprare a patto che sitpuliamo un’assicurazione vita che garantisca loro comunque il pagamento della somma in caso di nostro decesso e di perdita del lavoro: ebbene questa voce deve essere inclusa nell’ISC.  E inclusa nel medesimo deve essere anche il premio, che viene chiesto a noi di pagare, per l’assicurazione contro incendio e scoppio sulla casa che acquistiamo e su cui viene effettuata l’ipoteca.
Tutte queste voci sono indicate in percentuali e suddivise per tutti gli anni in cui abbiamo deciso suddividere il nostro mutuo.

Gli interessi sul prefinanziamento

C’è da sapere, inoltre, che per molte banche è necessario ottenere a garanzia l’ipoteca sull’immobile che state accingendovi a comprare. Quindi, in alcuni casi, le stesse attendono che il notaio abbia terminato tutta la procedura necessaria a rendere l’ipoteca effettiva prima di rendere disponibile la somma di denaro. In questo frattempo, però, viene reso disponibile un prefinanziamento utile a pagare chi vende l’immobile e a permettervi comunquel’acquisto; ma dovete sapere che su tale prefinanziamento gli istituti bancari praticano degli interessi che possono essere molto salati.

Quindi chiedete preventivamente a quanto ammonta la cifra che andrete eventualmente a pagare.


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